השבחת נכסים

אנו מאמינים שיצא לכם לשמוע לא מעט את הביטוי "השבחת נכסים" בכל הקשור להשקעות נכונות בנדל"ן, למעשה השבחת נכסים הוא בין הנושאים השכיחים, המדוברים והרווחים ביותר בעולם הנדלן, אם עושים אותו בצורה נכונה כמובן. דרך השבחת נכסים אנו יכולים לקחת דירה קיימת ולעלות את הערך שלה בעשרות עד מאות אלפי שקלים דרך מספר פעולות. אנו מאמינים שיש לכם לא מעט שאלות, בדיוק בשביל זה מומחי השבחת הנכסים של B.I.Projects החליטו לעשות לכם מעט סדר בעניין. שנתחיל?

לפני הכל: מה זה בעצם השבחת נכסים?

לפני שאנחנו מתחילים לדבר על סוגי השבחה ואיך ניתן לעשותם, מוטב שנבין לפני הכל בצורה הטובה ביותר מה זה בעצם השבחת נכסים. אנו נרצה לקחת סיטואציה מן חיי היום יום שלכם. דני החליט לקנות דירה למגורים או להשקעה(שכירות, ומכירה עתידנית) ניתן להגיד שהוא הלך על עסקה רגילה בה הוא יחיה או מי מטעמו יחיה בדירה כנגד תשלום דמי שכירות. כאשר אנחנו מדברים על השבחת נכסים אנו מדברים על מצב בו דני יחליט לקנות דירה בזול ולמכור אותה ביוקר תוך כדי מקסום הפוטנציאל שלה – ממש כמו שעושים בשוק הסיטונאי עם לא מעט מוצרים. כאשר אנחנו נדבר על השבחת נכסים אנו לרוב נדבר על פעולה בה אנו נקנה נכס ונחליט להעלות את ערכו דרך שיפוץ הנכס, בנייה על הנכס תוך כדי קבלת היתרים ואפילו שיפוץ החזות הכללית של הבניין(שגם הוא מעלה מערך הדירה לא מעט). בתור התחלה ועל מנת לא להפוך את הדברים לקשים מדי אנו נחליט לדבר על השבחה פסיבית והשבחה אקטיבית.

השבחה פסיבית: מה זה אומר?

כאשר אנחנו מדברים על השקעה פסיבית אנו מדברים על אחת האסטרטגיות השכיחות ביותר בכל הקשור להשבחת נכסים. בהשבחה זו האדם המשביח נותן הערכה לגבי האזור בו הנכס נמצא ולכל האזורים הסמוכים לו – פרויקטים חדשים בשכונה, פינוי בינוי, פיתוח והשבחה של האזור שיעלו את ערכי הנכס בצורה משמעותית.

נשתמש בדני פעם נוספת לשם ההמחשה. לצורך העניין דני מעוניין לרכוש דירה בשכונת X, דני יודע כי לשכונה יש פוטנציאל מאוד גבוה מאחר ובשנים הקרובות הולך להיבנות מרכז מסחרי, יתחיל פרויקט התחדשות עירונית בסביבת השכונה או אפילו חיבור של רכבת קלה לשכונה. דני יודע כי כרגע המחיר הוא מחיר נמוך הרבה יותר מן המחיר שהוא יהיה בשנים האחרות, גם אם לוקחים את עליית המחירים שנמצאת בעלייה מדי שנה וגם אם מסתכלים על שאר המשתנים השונים. כאשר אנחנו מסתכלים על הטווח הרחוק אנו רואים כי פרויקטים כמו סלילת רכבת קלה, מרכז מסחרי חדש או שלל תשתיות חדשות יכולות לעלות את ערך הדירה בממוצע של 20% באזורים נבחרים. כמו כן, פרויקטים של פינוי בינוי והתחדשות עירונית יכולים להביא למשביח תשואה גבוהה אף יותר שיכולה להגיע במקרים מסוימים גם ל – 40%!

השבחה אקטיבית: זה הזמן ללמוד מעט עליה

כאשר אנחנו מדברים על השבחה אקטיבית אנו מדברים על השקעה השונה במהותה 180 מעלות מהשבחה פסיבית. במקרה זה המשביח לא לוקח ריזיקה ומסתכל על העתיד ועל תוכניות שונות בשכונה אלא לוקח אחריות בצורה ישירה על עליית הערך של הנכס באמצעות מספר פעולות אותן הוא מבצע. כאשר אנחנו מדברים על השקעה פאסיבית אנו מדברים על השקעה בה מוצא המשקיע נכס במחיר זול מערכו האמיתי בשוק(מחיר מציאה), לרוב נכסים אלו יהיו נכסים אשר יגיע אליהם המשקיע דרך הזדמנויות שונות – נכסים הנמכרים במסגרת כינוס נכסים ויצטרכו להימכר AS IS, נכסים נטושים, נכסים הנמכרים כחלק מתהליכי גירושין או סכסוכים עסקיים במטרה לגמור את התהליך כמה שיותר מהר. לאחר שמצא נכס במחיר "מציאה" מתחת לערכו של השוק יתחיל המשקיע לנקוט במספר פעולות לשם הבטחת עליית ערך הנכס.

בין הפעולות אותם יבצע המשקיע לשם השבחת הנכס אנו רואים מספר רחב של פעולות הכוללות שיפוץ מאסיבי, עיצוב פנים בצורה נכונה על מנת למקסם את החלל, החלפת תשתיות ושינוי עמדות שונות בבית. בין הפעולות השכיחות אנו רואים:

• שיפוץ פנימי וחיצוני של הנכס

רכשתם דירה חדשה, מעולה. עכשיו הגיע הזמן לעלות את ערך הנכס. שיפוץ פנימי וחיצוני של הנכס יכול לכלול איטום של הקירות, עיצוב מחדש של הבית והמרצפות ואף עיצוב פנים חדש לחדרים השונים בבית.

• עבודה על תשתיות חשמל ואינסטלציה

לא מעט מן הדירות המגיעות במחיר "מציאה", מגיעות אלינו מסיבה מסוימת. סיבה מרכזית היא כי הדירה צריכה להימכר בצורה המהירה ביותר ואין לבעל הנכס כל אינטרס ו/או זמן להשקיע כרגע בעבודות תשתית בבית. כחלק מן הפעולות שמשקיע אקטיבי עושה הוא עובד על תשתיות החשמל והאינסטלציה של הבית.

• הרחבת הנכס

לא מעט מן הפעמים ניתן לשבור קיר בבית ואף להרחיב את גודל הנכס בצורה משמעותית, הרחבת הנכס כשלעצמה והוספת חדר יכולה להוסיף בין 10-15% לערך הנכס.